L’activité de promotion immobilière fait l’objet d’un encadrement strict et les promoteurs ont des responsabilités très formalisées. En ce qui concerne la vente de logements neufs, c’est le régime de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou Vente sur plans) qui vient encadrer l’opération et définir les responsabilités que le promoteur est tenu d’assumer vis-à-vis de l’acquéreur. La promotion immobilière sociale est un enjeu majeur, autant sur le plan politique que social. Focus.
La promotion immobilière sociale : quèsaco ?
Le Socle européen des droits sociaux, proclamé par les institutions de l’Union européenne en novembre 2017, indique, parmi ses 20 principes, qu’« un accès au logement social ou à une aide à un logement de qualité doit être fourni aux personnes dans le besoin ». Dès lors, qu’est-ce que le logement social ? Selon la définition la plus courante, un logement social est un logement construit par des promoteurs immobiliers tels que FDI Habitat, grâce aux soutiens publics. La promotion immobilière sociale est soumise à des règles de construction, de gestion et d’attributions très encadrées.
Les loyers pour ce type de logement sont plafonnés et l’accès réservé aux personnes qui répondent à la condition de ressources maximales. Sur le plan juridique et fiscal, pour faire entrer un logement dans la catégorie du logement social, une convention entre le bailleur social et l’État doit être signée. Cette convention est nécessaire pour prétendre à l’aide personnalisée au logement pour le locataire. Elle détermine, par ailleurs, l’application du taux réduit de la TVA, ainsi que le type de prêt obtenu par le bailleur pour la réalisation du projet de logement social.
Cette convention sert également à déterminer le montant du loyer au mètre carré. Il convient de souligner qu’en termes de logement social, c’est la nature du prêt octroyé par l’État pour financer le projet immobilier qui détermine le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont élevés, plus le bailleur est tenu, en contrepartie, de proposer des loyers faibles, au profit des ménages aux faibles revenus.
L’immobilier social bénéficie d’une panoplie d’aides
En France, l’État accorde une grande importance au logement social, compte tenu du rôle qu’il joue au sein de la société. En effet, la promotion immobilière sociale permet de loger des personnes ou des ménages dont les ressources ne sont pas suffisantes pour acheter une résidence principale dans le parc privé. Les actions gouvernementales visent surtout à favoriser la mixité sociale dans les quartiers et à faire face aux inégalités territoriales. Enfin, la promotion immobilière sociale contribue au logement ou au relogement de personnes en situation d’hébergement ou en proie à la grande précarité.
Les niveaux de ressources et les niveaux de loyers en HLM sont déterminés chaque année par l’État. Les communes ont également des responsabilités à assumer en la matière, à travers la construction de logements sociaux en fonction de leur nombre d’habitants et les caractéristiques du marché locatif local.
Parmi les différentes aides financières dont bénéficie le logement social en France, citons l’« aide à la pierre ». Cette subvention est fixée par le Fonds national des aides à la pierre. D’autres aides fiscales existent, comme, notamment, une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi qu’une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) dédiée aux organismes d’habitation à loyer modéré et une TVA à taux réduit. Si on ajoute à cela les incitations fiscales découlant du Code de l’urbanisme, les nouveautés apportées par la loi de finances 2020 en matière de taxe annuelle et de TVA… Il devient évident que toutes ces mesures visent à accompagner la promotion immobilière sociale, afin de combler le besoin croissant de logements en France. Les promoteurs et bailleurs sociaux, ainsi que les acteurs du logement social en France, bénéficient, en effet, d’une décrue fiscale et d’un retour au taux réduit de 5,5 % appliqué aux opérations réalisées à partir du 1er décembre 2019.
